Офис, который «растет» вместе с арендаторами

Каждому инвестору хочется знать, какие лоты способны сохранять стоимость без потерь на длинном горизонте и каков же будет гипотетический «срок активной жизни» бизнес-центра. Кирилл Кутявин, директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers, подчеркивает, что при анализе важно разделять физический срок жизни здания и его коммерческий жизненный цикл. Современный бизнес-центр может эксплуатироваться десятилетиями, но морально устареть значительно раньше. И зачастую проблема возникает не в фасаде или несущих конструкциях, а в инженерных системах, организации общих зон, технологиях доступа, качестве сервиса, плотности рабочих мест и невозможности быстро менять пространство под нового пользователя.

Стоит ли выбирать офис класса А или поддаться общим тенденциям к экономии и решить, что В — тоже в принципе неплохо? «Правильнее говорить не о моменте, когда бизнес-центру „нужен ремонт“, а о моменте, когда его характеристики начинают отставать от рынка. Чем больше технологических решений изначально заложено с возможностью обновления, тем дольше объект сохраняет конкурентоспособность без радикальной реконструкции», — говорит о будущем современных офисов Кирилл Кутявин.

По словам Екатерины Беловой, члена совета директоров, руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, на фоне охлаждения деловой активности и при интенсивных объемах нового строительства конкуренция между проектами значительно обостряется. От современного офиса в первую очередь ожидается две главные функции — укрепление HR-бренда и деловой репутации посредством выбора более представительского пространства, а также функциональное удовлетворение потребностей конечных пользователей и инвесторов. Большей ликвидностью обладают клиентоориентированные проекты, реализуемые на продажу блоками и этажами, от ключевых профильных игроков офисного рынка. Они демонстрируют более динамичные темпы продаж даже в высококонкурентных локациях: по итогам I полугодия 2026 года на их долю приходится более 70% продаж в строящихся офисах класса А, реализуемых на продажу блоками и этажами.

О том, что рынок коммерческой недвижимости трансформируется, говорит и Олеся Дзюба, директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci. Ажиотажная фаза спроса 2023–2025 гг. сменилась избирательным подходом к приобретению офисов: сейчас инвесторы концентрируются на наиболее качественных офисах класса А в сложившихся деловых районах или в активно развивающихся локациях, пользующихся умеренно высоким спросом со стороны арендаторов и покупателей. При этом для инвестиционных покупок время достаточно подходящее, так как в ряде проектов с момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию средневзвешенная цена экспонирования может вырасти до 50%. Дополнительным критерием инвестиционной привлекательности выступают качество самого бизнес-центра и эффективные планировочные решения. Кроме того, наибольшим интересом пользуются офисы, расположенные в пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов.

Закономерности между характеристиками офисного здания и его «профпригодностью» для долгосрочных инвестиций выделил Алексей Перлин, управляющий партнер Upside Девелопмент. «Сегодня особенно важны фундаментальные показатели, определяющие долгосрочную инвестиционную привлекательность объекта и качество жизни его резидентов, — именно они обеспечат заполняемость и отсутствие миграции арендаторов», — говорит он.

Перлин дал и конкретные советы, на что обратить внимание инвестору, выбирающему лоты «на перспективу»:

• Локация и транспортная доступность
• Развитие транспортного каркаса Москвы способствует формированию новых деловых центров. При этом особенно востребованы проекты рядом с крупными транспортно-пересадочными узлами. Как, скажем, Upside Кунцево, построенный в 50 метрах от ТПУ «Кунцевская» (три ветки метро, МЦД), или «Апсайд Ямская», который строится в 100 метрах от ТТК (выезд на главные магистрали займет лишь пару минут благодаря удобной развязке) и в 10 минутах пешком от метро «Савеловская» и «Марьина Роща».
• Архитектура
• Офисные здания формата куб или прямоугольник с планировками советского периода — коридорно-кабинетной системой, низкими потолками и отсутствием зон для командной работы — уже давно не интересуют арендаторов и считаются морально устаревшими. Внешний и внутренний облик современного офиса должен соответствовать его представительским функциям и долго оставаться актуальным. Обеспечивает это вневременная динамичная архитектура, одновременно напоминающая и о конструктивистских опытах прошлого, и об органической архитектуре настоящего, хорошо вписывающейся в окружающий ландшафт.
• Проекты Upside (Upside Кунцево, «Апсайд Останкино», «Апсайд Ямская») объединяет общий подход: контекстуальность, динамичные силуэты и интеграция природных или индустриальных мотивов локации. Использование качественных фасадных материалов (например, стеклокомпозита, применяемого в судостроении) и пластичность объемов создают узнаваемый облик, который сохраняет актуальность десятилетиями.
• Развитая инфраструктура
• Сейчас современный бизнес-центр не может существовать изолированно. В объектах Upside Девелопмент коммерческая инфраструктура — это также обязательный пункт. Она есть и в проектах Upside TECH Сколково, Upside Ямская. В Upside Кунцево под нее выделено более 2,4 тыс. кв. м: рестораны, магазины, салоны красоты, аптека. Это позволяет сотрудникам решать повседневные задачи без необходимости покидать здание, что повышает лояльность сотрудников. Кроме того, это формирует дополнительный спрос со стороны внешней аудитории, который позволяет объекту жить не только в будни, но и по вечерам, и в выходные.
• Гибкость пространств
• Современный офис должен легко адаптироваться под разные сценарии использования: рост команды или ее сокращение, изменение формата работы. Поэтому в проектах Upside предусмотрены свободные планировки, позволяющие организовать пространство под задачи как крупного бизнеса, так и креативных мини-команд или стартапов. А для инвесторов и собственников предусмотрены разные модели владения и управления активами, в том числе и сопровождение на всех этапах. В Upside Ямская максимально широкая офисография — от 65 до 1200 м². Большая часть офисов — с уникальными видовыми характеристиками, а южные лоты — с панорамой центра Москвы и Сити.
• Качественные инженерные системы
• Современная «начинка» здания — залог его конкурентоспособности в течение длительного периода. В проектах Upside реализован комплекс решений: энергосберегающие системы поддержания микроклимата, рекуперация тепла, приточно-вытяжная вентиляция с фильтрацией воздуха, интеллектуальное управление освещением. В Upside Ямская все офисы от 120 м² — угловые, а от 300 м² — трёхсторонние, что обеспечивает постоянное естественное освещение. В Upside Кунцево за инсоляцию отвечают панорамное остекление и зенитный фонарь, что, в свою очередь, снижает энергозатраты.
• Качество управления
• Даже самое высокотехнологичное здание может быстро прийти в негодность, если за ним не ухаживать. Поэтому долгосрочный успех объекта во многом зависит от того, как им управляют после ввода в эксплуатацию. Наличие управляющей компании у девелопера обеспечивает единые стандарты сервиса, дает возможность оперативно реагировать на запросы резидентов и приспосабливать объект под их потребности. Собственная УК позволяет Upside Девелопмент сохранять контроль над всеми этапами — от проектирования до эксплуатации, гарантируя предсказуемое качество сервиса. Интеграция всех служб в рамках одной структуры помогает снижать издержки и способствует стратегическому развитию, так как УК участвует в формировании концепции объектов и работает над ростом капитализации портфеля.

Все вышеперечисленные характеристики действительно способны сохранить маржинальность офисных лотов на длинном горизонте планирования. «В долгосрочной перспективе наиболее устойчивы объекты, в которых сочетаются несколько показателей: сильная локация, хорошая транспортная доступность, качественная инженерная инфраструктура, эффективные планировки и профессиональное управление. Причем со временем значение последних двух факторов только возрастает. Даже очень хорошее здание можно достаточно быстро обесценить плохой эксплуатацией. Поэтому управляющая компания становится фактически частью самого продукта», — говорит Кирилл Кутявин. Качественные современные офисы в востребованных локациях устойчивее чувствуют себя по ставкам аренды, и причина не только в том, что здание новое. Арендатор платит за совокупность характеристик — доступность, сервис, возможность комфортно разместить команду. Именно поэтому качественный продукт, по словам эксперта, способен сохранять ценность даже после появления нового предложения в данном районе.

Для инвестора особенно важна именно эта способность здания оставаться востребованным в разных рыночных циклах. Хороший объект должен одинаково уверенно переживать период дефицита предложения и период, когда у арендатора появляется выбор. В первом случае почти любой качественный офис может найти пользователя; во втором рынок начинает гораздо жестче разделять действительно хороший продукт и просто относительно новое здание.

Олеся Дзюба отмечает, что стандарты для арендаторов смещаются вслед за изменением возрастного профиля сотрудников в сторону более высокотехнологичных решений. В то же время комфортное офисное пространство и развитое инфраструктурное окружение остаются важными факторами при выборе офиса.

Об этом говорит и Екатерина Белова, выделяющая наиболее популярные запросы: цифровое управление офисом, точечно настраиваемые системы кондиционирования, дизайн МОП, гибкая организация рабочего пространства, оснащение зонами для отдыха и принятия пищи, экологичные материалы в отделке. Именно эти факторы позволяют повысить уровень удовлетворенности клиентов от пользования офисом. Отстроиться от конкурентов теперь помогают не только продуктовые характеристики, но и сама экосистема девелопера, в которую входит управление объектом и сервис после приобретения (профессиональная УК, помощь с поиском арендаторов, юридическим оформлением, ремонтом и пр.). Стоит учитывать и тот фактор, что по мере восстановления рынка офисной недвижимости спрос будет сильнее устремляться в сторону современных и качественных бизнес-центров.

Как и человек, офисы должны быстро «приспосабливаться» к изменениям. Как напоминает Кирилл Кутявин, офисное здание переживает несколько стадий. Сперва это новый продукт, который конкурирует архитектурой, инженерией, локацией и современными решениями. Затем наступает период стабильной эксплуатации, когда акцент должен быть на качестве управления и способности здания удерживать арендаторов. Следующий этап начинается тогда, когда меняются требования бизнеса и на рынок выходят более современные конкуренты. Именно здесь становится понятно, насколько хорошо объект был спроектирован изначально. Здания с жесткой структурой чаще всего проигрывают на третьем этапе, вынуждая инвесторов или собственников снижать цену или проводить дорогостоящую реконструкцию. А вот адаптивный объект легче переживает турбулентность рынка. Бизнес может измениться быстрее, чем недвижимость пройдет даже первую часть своего жизненного цикла, — именно поэтому проектировать офис под конкретного арендатора сейчас рискованно. У адаптивного объекта гораздо больше сценариев: менять нарезку, функции отдельных помещений, формат общих пространств, технологии, сервисы и даже модель использования отдельных частей здания. Соответственно, самым устойчивым активом через десять лет может оказаться тот, который легче всего адаптировать к требованиям завтрашнего дня.