Вернуть сотрудников в офис — миссия выполнима

Транспортная доступность для арендаторов часто становится решающим фактором. Именно поэтому в пешей доступности у метро чаще всего появляются здания класса А, а анализ средневзвешенных арендных ставок демонстрирует их снижение по мере удаленности от транспортных хабов района.

Активное развитие транспортной сети столицы ежегодно меняет «офисную карту», делая неочевидные локации привлекательными. Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, отмечает, что «все более востребованными становятся современные бизнес-центры за пределами традиционного центра Москвы. Благодаря развитию метро, МЦД и городских магистралей многие децентрализованные районы уже практически не уступают историческим деловым локациям по доступности, при этом позволяя компаниям получить более качественный продукт за сопоставимый бюджет». По его словам, эти процессы «офисной миграции» создают условия для формирования новых деловых кластеров, где бизнес выбирает не «центр ради центра», а наиболее эффективную среду для развития.

Рассуждая о том, что важнее: транспортная доступность или качество самого офиса, Алексей Перлин, управляющий партнер Upside Девелопмент, говорит, что все эти факторы не конкурируют, а работают в связке, но расположение является базовым фильтром: «Транспортная доступность первична: если до офиса трудно добраться, его не выберут ни арендаторы, ни сотрудники».

В компании также руководствуются этим принципом, выбирая локации для своих проектов. К примеру, «Upside Кунцево» расположен рядом с тремя линиями метро, в 150 метрах — МЦД, выезды на Рублёвское, Можайское и Кутузовское шоссе. «Апсайд Ямская» находится в 100 метрах от Третьего транспортного кольца и в 7−10 минутах ходьбы от станций метро «Марьина Роща» и «Савёловская», а «Апсайд Останкино» расположен рядом с двумя станциями метро и в нескольких минутах езды на машине от ТТК.

Круг поиска у арендаторов сильно расширяется по мере развития новых деловых кластеров. «Локация (в новом понимании) — это уже не условный „исторический центр“, а место с хорошей транспортной доступностью и развитой средой. Сегодня преимущество получают площадки у ТТК или в западном направлении, где живет платежеспособная аудитория», — подчеркивает Алексей Перлин.

Илон Маск достаточно четко выразил связь между карьерными свершениями, грамотным управлением и правильной организацией офиса: «Путь к офису генерального директора не должен идти через офис финансового директора или отдел маркетинга. Только через проектирование и дизайн». Смысл высказывания в том, что правильно выстроенное офисное пространство помогает сформировать «пирамиду управления», не отсекает руководство от коллектива, обеспечивает вовлеченность в повседневную рутину компании.

Действительно, по мнению Алексея Перлина, качественное рабочее пространство перестает быть просто квадратными метрами: оно становится ресурсом для роста, частью HR-стратегии и конкурентным преимуществом на рынке труда.

Все эти принципы проектировщики и архитекторы постарались реализовать в проектах Upside, изначально формулируя конкретные цели:

• Привлечение и удержание талантов: в красивом и комфортном офисе с хорошей локацией проще мотивировать сотрудников работать офлайн.
• Повышение продуктивности: качественное освещение, чистый воздух, эргономичные планировки и зоны отдыха снижают стресс и повышают эффективность. «Апсайд Останкино» для этого предлагает офисы и четырехсторонние пентхаусы с собственными террасами, уникальные трехсторонние офисы и лоты со вторым светом, обеспечивающие ощущение пространства и хорошую инсоляцию. Красивые виды на парк Останкино и Ботанический сад действуют на работников БЦ успокаивающе и способствуют гармоничному эмоциональному состоянию сотрудников.
• Нетворкинг и корпоративная культура: продуманные общественные пространства (кафе, лаунж-зоны, террасы) способствуют неформальному общению, обмену идеями и укреплению связей между командами разных компаний-резидентов. Например, в «Апсайд Останкино» предусмотрены дополнительные переговорные комнаты, лаунж-зоны, коворкинги. На территории «Апсайд Ямская» расположен современный медицинский центр, конференц-залы для деловых мероприятий и образовательных программ. Экосистему дополняет сервисный офис и коворкинг для непостоянных команд.

Валентин Кусов уверен, что сейчас «офис перестал быть просто местом, где сотрудники проводят рабочий день. Для многих компаний он становится полноценным инструментом управления бизнесом, влияющим на эффективность команды, привлечение специалистов и корпоративную культуру». Сегодня компании оценивают офис критичнее, а не просто по стоимости аренды. Транспорт, наличие точек питания (кафе, ресторанов), почти обязательно нахождение рядом или в БЦ фитнес-клуба; важны и сервисы, благоустроенные общественные пространства, а также гибкость самого офиса — возможность адаптировать планировки под меняющиеся бизнес-процессы и рост команды. Сейчас компании выбирают современные офисные пространства, но не идут на лишние траты «от избытка». Наоборот, в приоритете максимальная эффективность и рациональное использование площади. Так, в проекте «Апсайд Останкино» гибкие планировки позволяют менять нормы площади на каждого сотрудника — от 6 до 10 кв. м.

В 1991 году Уильям Штраус и Нил Хау опубликовали книгу «Поколения», предложив концепцию цикличности истории. В ней также была высказана идея, что коридор «ценностей» для каждого человека на всю жизнь определяют переживаемые им в подростковом возрасте технологические прорывы, экономические кризисы и препятствия. Предложенная ими теория поколений легла в основу многих исследований поведения людей в рабочей обстановке. Так, миллениалам важнее всего смысл деятельности и самореализация, а девиз для них: «Работа должна приносить пользу». А вот зумеров отличают высокая цифровая грамотность и гибкость, трепетная забота о собственном ментальном здоровье, и работать они готовы только ради стабильности. При этом они гораздо легче, чем другие поколения, «увольняются одним днем», и их труднее удержать в офисе: баланс работа/личное время у них в приоритете. Их отношение во многом определяет и меняет позицию работодателя, заставляя обращать внимание на неочевидные аспекты.

Можно подумать, что офис в привычном смысле «отмирает». Но на самом деле он лишь модернизируется. Анна Спирина, директор по маркетингу, коммуникациям и партнер консалтинговой компании get experts, обоснованно считает, что классический офис не сдает позиции. Наоборот, на фоне массового перехода на гибрид (а по результатам исследования «Обзор рынка труда 2025−2026» от get experts, 51% работодателей готов предложить такой формат своим сотрудникам) качественное пространство для работы и современный бизнес-центр превращаются в один из ключевых инструментов привлечения и удержания персонала.

По мнению Алексея Перлина, современный офис стал сильным HR-инструментом. Особенно это актуально для поколений Y и Z, которые не готовы работать в офисах образца начала 2000-х. Такие сотрудники смотрят на современные инженерные решения, комфортные общественные пространства и зоны отдыха (в которых также можно работать с ноутбуком). Для них важна и «экология офиса»: продуманные лаунж-зоны, озеленение и отделка природными материалами. Такой дизайн не только снижает уровень стресса, но и увеличивает количество соискателей, ведь такой офис воспринимается ими как «позитивный и дружелюбный». В каждой локации Upside будут свои точки притяжения: так, в «Upside Кунцево» центральным элементом стала скульптура «Идиллия» Антона Вяткина. Современное искусство украсило и внутренний облик БЦ — в лобби идет выставка молодых художников и скульпторов.

Заинтересованность в дизайне и грамотном проектировании, удобных рабочих зонах подтверждает Анна Спирина. «Согласно нашему исследованию, комфортное пространство для сотрудников входит в топ-3 факторов выбора работодателя у 71% молодых специалистов и у 91% — опытных. Одновременно принудительное возвращение в неудобный офис — прямая причина оттока: 7% опрошенных называют это поводом для ухода. Качественный БЦ снимает это напряжение, предлагая высокий уровень сервиса и эргономику, которых нет дома. Среди тех, кто работает полностью в офисе, 68% удовлетворены форматом», — приводит доводы в пользу современных офисов собеседница CRE.

Выбирая офис сейчас, нужно задумываться о том, какое место в рейтинге этот БЦ будет занимать завтра. Некоторые локации «выстреливают» не сразу, и важно заранее почувствовать их потенциал. Так, ставки аренды в районе Останкино, по данным CORE.XP, неуклонно росли с 2020 года, при этом уровень вакантности всегда наблюдался чуть выше среднего. В районе есть свой технопарк на базе телецентра, сложившаяся инфраструктура, удобный выезд на Ярославское шоссе и дорога до центра города. Локация уверенно претендует на статус нового делового кластера. А вот современных высокотехнологичных офисов здесь не хватает. Новый «Апсайд Останкино» может закрыть данную нишу, одновременно оставаясь близким к центру, но комфортным и тихим уголком в окружении парков.

Не секрет, что зумеры легко относятся к смене арендуемого жилья, но при этом придирчиво выбирают район. Зато, влюбившись в определенную локацию и оценив ее преимущества, останутся верны ей надолго. То же правило «работает» и для офисов. Чтобы удержать на одном месте молодого профессионала, нужно помочь ему оценить получаемые преимущества.

По данным get experts, в 2025 году с практикой кадрового гостинга (когда успешный кандидат после собеседования или посещения офиса исчезает) столкнулись 55% работодателей. Комфортный современный офис может снизить этот риск, выступив «якорем» корпоративной культуры и став той самой «вишенкой на торте», которая склоняет чашу весов в пользу конкретного работодателя.