Бизнес-центры расширяют свой функционал

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG. Estate, утверждает, что сейчас здание подбирают под определенную бизнес-задачу, а вот престижность адреса и класс объекта перестали быть основным критерием. Кроме того, арендаторы не готовы к дополнительным затратам и придирчиво оценивают совокупную стоимость владения офисом, расходы на отделку и эксплуатацию, сроки переезда, гибкость планировок и адаптируемость пространства под конкретного арендатора. Согласно прогнозу Валерия Трушина, «до 2030 года на рынке будут выигрывать не просто новые или дорогие бизнес-центры, а проекты с четкой продуктовой концепцией, понятной экономикой для пользователя, качественным управлением, гибкими форматами и высоким уровнем сервиса».

О том, что основным драйвером спроса теперь выступает качество самого офисного объекта и предоставляемый сервис, говорит и Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Она выделила несколько параметров, повышающих привлекательность офиса, даже если он расположен в удаленных от центра локациях. Это различные варианты отделки (чтобы арендатор мог выбрать цветовую гамму или стиль), гибкость в нарезке арендуемого и продаваемого блока или этажа под потребности конкретного конечного пользователя, выполнение отделочных работ по запросу, качество управляющей компании, сервисы для инвесторов (включая помощь в поиске арендаторов), обеспечение логистики до бизнес-центра, а также стратегический подход к формированию необходимой инфраструктуры в непосредственной близости с офисом через ответственный подбор арендаторов для стилобатной части и первого этажа.

Представители застройщиков хорошо понимают, что ошибка в позиционировании может обойтись слишком дорого, а простой и пустота для любого БЦ смертельны, поэтому сами инициируют исследования рынка, выясняя, что важно для конечного потребителя. Алексей Перлин, управляющий партнер Upside Девелопмент, рассказал об опросе, который они провели среди владельцев бизнеса, а также сотрудников среднего и малого бизнеса, крупных корпораций и удаленных работников.

В процессе выявились наиболее актуальные параметры, по которым выбирается будущая «рабочая резиденция»:

• Транспортная доступность. Опрос показал, что этот фактор важен для 87% респондентов. Более того, почти четверть удаленных работников сказали, что готовы выйти в офис, если он будет удобно расположен. Даже для отдаленных локаций близость к метро, МЦД и выездам на магистрали — критический фактор.
• Внутренняя инфраструктура. Более 60% опрошенных назвали ее важным фактором, а 25% — решающим фактором при выборе места работы. Помимо зон общего пользования, в современном бизнес-центре должны быть кафе, рестораны, коворкинги, переговорные, а также разнообразные бытовые сервисы (химчистка, салон красоты и т. д.). Именно поэтому в Upside Кунцево под инфраструктуру предусмотрено почти 2,5 тыс. кв. м — это осознанное решение в пользу комфорта будущих резидентов.
• Качество самого здания и инженерных систем. Важна высота потолков (в проектах Upside это от 3,5 метров до 7 метров в некоторых лотах), наличие панорамного остекления, современной вентиляции и кондиционирования, систем рекуперации воздуха, а также современные цифровые решения.
• Возможность масштабирования. Проектирование офисов разного формата (от небольших блоков для стартапов до целых этажей и зданий под штаб-квартиры), чтобы компания могла расти внутри одного проекта, не меняя локацию.

Изначально предлагаемые планировки все реже удовлетворяют арендаторов (особенно когда речь идет о долгосрочном выборе штаб-квартиры), поэтому, даже рассматривая лот «в бетоне» или чистовой отделке, арендаторы оценивают, возможно ли его сразу модернизировать или изменять с течением времени.

Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP, поделился собственными наблюдениями, что больше всего волнует арендаторов и покупателей современных офисов:

• Качество центральных инженерных систем (достаточность систем вентиляции и кондиционирования) и возможность адаптации инженерии под различные планировочные решения.
• Эффективные планировки коммерческих этажей (соотношение полезной площади и общей «грязной» площади этажа). Шаг колонн — не менее 8−9 метров, эффективное ядро, организация общих зон и удобных вертикальных связей (лифтовых шахт).

Три параметра: локация, красивая входная группа и отделка фасадов — отходят на второй план. Изначально арендаторы рассматривают возможность наиболее эффективно разместить нужные бизнес-подразделения (не приобретая дополнительные квадратные метры) и сэкономить на адаптации инженерии и перепланировках.

В начале 2000-х всех интересовали офисы в пределах Садового кольца или близко к нему. Большим плюсом считалось наличие собственной парковки. Сейчас зумеры и миллениалы предпочитают не владеть автомобилем, а пользоваться общественным транспортом, такси или каршерингом.

Как отмечает Екатерина Белова, децентрализация ключевых деловых районов приводит к формированию новых деловых субрынков, таких как Ходынка, Савеловская, Калужская, Звенигородская. Наиболее динамично развиваются те локации, которые расположены в непосредственной близости с уже сформированными бизнес-кластерами. Комплексная деловая, социальная и жилая застройка на фоне действия городских программ КРТ и МПТ постепенно приведет к тому, что расположение бизнес-центра за пределами центра перестанет ассоциироваться с менее развитой инфраструктурой, а предложение станет более сбалансированным.

Введение «компромиссного» гибридного формата работы влияет на поиск офисов, считает Алексей Перлин. Хотя адрес и не является уже единственным критерием выбора, компании оценивают то, насколько сотрудникам удобно добираться до офиса (нет ли сложных пересадок). Обращают внимание и на пользовательский опыт сотрудников: есть ли поблизости сервисы, необходимые для повседневной работы и жизни.

Сотрудники проводят в офисе значительную часть дня, а часто остаются для нетворкинга или общения. Именно поэтому растет внимание к качеству оформления общественных пространств, наличию сценариев для отдыха и неформальной коммуникации. В проектах Upside этому уделяют большое внимание, реализуя подход через единую философию.

Каждый бизнес-центр учитывает особенности городской среды, инфраструктуры и при этом сохраняет узнаваемый современный стиль. Большое внимание уделяется качеству фасадных материалов, внутренней архитектуре и оформлению, а также интеграции искусства — например, в Upside Кунцево центральным элементом стала скульптура «Идиллия» Антона Вяткина, а также выставка работ современных художников в лобби. Для резидентов это является показателем индивидуального и современного подхода к формированию общественных пространств.

В последние два года на карте Москвы появились новые центры деловой активности. По данным IBC Real Estate, объем существующих офисов в Кунцевском районе составляет 132 тыс. кв. м: 83 тыс. кв. м из которых приходится на бизнес-центры класса А. Еще три проекта класса, А с суммарной офисной площадью 487 тыс. кв. м находятся на этапе строительства и проектирования — их ввод в эксплуатацию запланирован до 2029 год. Объем свободных площадей в данном районе составляет 10 тыс. кв. м, или 7,5% от общего существующего объема. Сейчас район Кунцево является востребованной офисной локацией.

Также в классе, А демонстрирует прирост район Останкино: два проекта, реализуемые на продажу блоками и этажами, с суммарной офисной площадью 36 тыс. кв. м находятся на этапе строительства. На настоящий момент объем существующих офисов составляет 174 тыс. кв. м: 117 тыс. кв. м из которых представлено бизнес-центрами класса А. Доля свободных площадей в районе Останкино составляет 13,5%.

Про то, что наряду с традиционными деловыми районами активно растет спрос на современные бизнес-центры за пределами исторического центра, говорят и девелоперы. Алексей Перлин отмечает, что одним из ключевых направлений развития становится территория вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК). Близость к этой магистрали обеспечивает отличную транспортную доступность и возможность пользоваться развитой инфраструктурой, а стоимость содержания офиса здесь нередко оказывается более разумной, чем в центре. В итоге территория вдоль ТТК всё увереннее закрепляет за собой статус нового делового каркаса столицы.